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個人合建分屋相關的營業稅問題

商情類別:工商服務  |  更新日期:2010/11/19
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個人合建分屋相關的營業稅問題 (2010/11/15)
財政部臺北市國稅局表示,地主提供個人的土地與建設公司合建分屋,除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外,原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)的課徵範圍,應辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。
該局說明,營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項:一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及
應如何開立憑證?依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定,除地主自始至終均未列名為起造人,且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後,始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主,應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外,其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。 聯刊於台灣黃頁另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定,因營業稅法施行細則第18及25條規定,合建分屋之銷售額,應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定,於換出房屋或土地時開立統一發票。土地價款之發票(所有人如為個人,可開立收據)免徵營業稅,房屋價款之發票,應加5%營業稅。二、地主出售合建分得之房屋,應如何課稅?依財政部84年3月22日台財稅第841601122號函規定,提供土地之所有權人係屬個人,除其係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋,可免辦營業登記,按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外,其餘均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。
該局舉例說明,例如A君提供其非自用住宅用地與甲建設公司合建房屋,非以A君為起造人且甲建設公司於房屋興建完成辦理總登記後,始將地主應分得之房屋所有權移轉與A君,則應以房屋所有權移轉與A君之登記日為房屋換出日開立統一發票,完工後土地時價2,000,000元,A君分得5間房屋時價1,500,000元,按營業稅法施行細則第18條規定,營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者,其銷售額應以換出或換入貨物之時價從高認定,因此,合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等,故A君應開立2,000,000元的收據給甲建設公司,甲建設公司則應開出銷售額及營業稅合計2,100,000元的二聯式統一發票給A君。另因A君係非自用住宅用地,出售合建房屋時,可以其實際銷售地之地址辦理營業登記,開立發票給買受人並申報營業稅。
該局呼籲,地主提供個人的土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋,應特別注意上開規定,以免受罰。
(聯絡人:中南稽徵所傅股長;電話25433050分機160)
關鍵字:個人 合建分屋 土地 房屋 營業稅
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